전세나 월세로 집을 계약을 체결했을 때 놓치지 않아야 하는 핵심 중 하나가 바로 '확정일자'입니다. 확정일자는 임차인이 직접 받아야 하는 것이니 꼭 확정일자 받는법을 알아두시기 바랍니다.
확정일자
확정일자는 전입신고와 함께 임대차계약서에 명시해두는 것이 중요합니다. 임대차계약서에 확정일자를 명시하는 것은 임차권에 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 중요한 수단 중 하나입니다.
확정일자는 주민센터를 방문하지 않아도 온라인으로 간단히 신청할 수 있습니다.
임차인이 보호받기 위해서 필요한 대항력을 확보하기 위해 확정일자를 빠르게 받으시는 것이 중요합니다.
확정일자 받는법
확정일자는 이사한 당일 전입신고와 함께 바로 받는것이 좋습니다. 임대차계약서만 있다면 24시간 언제든 확정일자를 신청할 수 있습니다.
온라인으로 간단히 확정일자를 받기 위해서는 온라인 등기소 사이트를 방문해야 합니다. 주택을 임대할 때 매우 중요한 확정일자를 온라인에서 편리하게 받으시기 바랍니다.
온라인 등기소 사이트의 메인 화면에서 확정일자 탭을 선택해 바로 확정일자를 받을 수 있습니다.
확정일자의 주요사항
1. 주택 임대차계약서의 확정일자 부여
온라인에서 확정일자를 받기 위해서는 먼저 해당 주택 임대차계약서에 관한 것입니다. 주택 임대차계약서에 한정된 확정일자는 주로 온라인 등기소나 주민센터를 통해 처리됩니다. 하지만, 주택임대차계약서 외의 문서에 대한 확정일자는 가까운 등기소 또는 공증사무실을 방문하여 처리하셔야 합니다.
2. 온라인 등기소를 통한 확정일자 부여
인터넷 등기소를 통한 온라인 확정일자 부여도 가능합니다. 다만, 회원가입이 필요하며, 신청인(임대인 또는 임차인)은 공동인증서(구 공인인증서)를 필요로 합니다. 등기소에서 온라인으로 확정일자를 받을 때는 계약서와 함께 수수료 600원을 지참해야 합니다.
3. 주의사항
16시 이후에 접수된 건은 당일 처리가 어려울 수 있으므로, 당일 처리를 원한다면 관할 주민센터나 가까운 등기소를 방문하여 확정일자를 받기를 권장합니다. 주민센터에서는 전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자 부여 가능 여부를 확인해야 합니다.
4. 온라인 확정일자 부여 시 주의사항
인터넷 등기소를 통해 온라인으로 확정일자를 부여받을 때는 회원가입이 필요하며, 공동인증서가 필요합니다. 회원가입 후에는 주택 임대차계약서를 업로드하고 처리를 진행하면 됩니다.
이를 통해 세입자는 입주 전에 이미 계약이 확정된 날짜를 알 수 있어, 전입신고와 연계하여 정확한 확정일자를 얻는 데 큰 도움이 됩니다. 확정일자를 받기 위해서는 먼저, 임대차계약서를 세세하게 검토해야 합니다. 계약서에는 입주일이 확정되는 과정과 그에 따른 책임과 권리 등이 명확하게 기재돼 있어야 합니다. 이후, 입주 전에는 가급적이면 해당 날짜를 관리하는 행정기관에서 전입신고를 하고, 그 사실을 계약 상대방에게 알리는 것이 바람직합니다.
이와 같은 절차를 통해 세입자는 보증금을 떼일 염려 없이 안정적으로 입주할 수 있게 되며, 불확실성으로 인한 스트레스 없이 주거환경을 쾌적하게 즐길 수 있습니다.
따라서, 새로운 주거지에서 생활을 시작할 때는 임대차계약서를 면밀히 검토하고, 확정일자를 명확히 정하는 노력이 필요합니다.
확정일자는 임대인과 임차인 간의 중요한 합의사항 중 하나입니다. 온라인에서 편리하게 확정일자를 받아 문제없이 주거를 시작하기 위해, 온라인 등기소를 통한 방법을 적극적으로 활용해보세요. 단, 주의사항을 잘 숙지하고, 필요한 서류와 정보를 온전하게 제출하면 쉽게 처리할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자의 효력
전입신고와 확정일자의 효력은 임차인에게 매우 중요한 문제입니다. 임차인이 보호받기 위해서는 반드시 대항력을 확보해야 하며, 대항력이 있어야만 집주인이 바뀌더라도 임차인은 계속 거주할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면, "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정되어 있습니다. 즉, 대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 완료하면 발생하며, 이를 통해 제삼자에게도 임차인의 권리가 효력을 미치게 됩니다. 반대로, 대항력이 없는 경우에는 임대차 계약 당사자인 최초의 임대인에 대해서만 효력이 발생하게 됩니다.
이런 상황에서 대항력이 없다면 임대차 계약 기간이 남아있더라도 새로운 소유자는 임차인을 내보낼 수 있는 권한을 가지게 됩니다. 이는 소유자가 물권자, 즉 물권을 소유한 사람이기 때문에 발생하는 문제인데, 물권은 채권보다 우선하는 권리이기 때문입니다. 그래서 "매매는 임대차를 깨뜨린다"라는 법률 격언이 있었습니다. 하지만 이러한 상황이 빈번하게 발생하여 사회적 문제가 되었고, 이를 방지하기 위해 주택임대차보호법이 제정되었습니다. 이로 인해 "매매는 임대차를 깨뜨리지 못한다"라는 새로운 법률 격언이 생기게 되었습니다.
대항력의 요건은 매매 시와 법원 경매 시 다소 차이가 있습니다. 만약 임대차 계약 당시 주택에 근저당권, 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있지 않다면, 매매를 통해 집주인이 바뀌더라도 임차인은 대항력을 주장할 수 있습니다. 그러나 경매의 경우에는 조금 다릅니다. 경매 낙찰자에게 대항력을 주장하기 위해서는 전입신고와 대항요건 외에도, 등기부등본에 다른 권리가 설정되기 전에 전입신고를 완료해야만 합니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때 등기부등본이 깨끗한 주택을 선택하는 것이 중요합니다.
확정일자에 대해서도 알아두셔야 합니다. 전입신고 시 주민센터에서 임대차계약서에 찍어주는 확정일자는 대항력과는 별개입니다. 확정일자는 경매 절차에서 배당을 받을 수 있는 요건이 될 뿐입니다. 전입신고로 인한 대항력은 전입신고일 다음날 0시부터 발생하며, 확정일자는 도장을 받은 날에 효력이 발생하는 것이 원칙입니다. 다만, 대항력이 없다면 확정일자의 효력도 발생하지 않습니다.
예를 들어, 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았다면 대항력은 그 다음 날 0시에 발생하고, 확정일자는 대항력이 발생한 시점부터 효력이 생깁니다. 전입신고와 확정일자가 다른 날 이루어진 경우에도 대항력 발생 시점과 확정일자 발생 시점이 달라질 수 있습니다. 확정일자가 없으면 임차인은 경매 절차에서 배당을 받지 못할 수 있지만, 보증금이 소액일 경우에는 최우선변제권을 통해 일정 금액을 보호받을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 경매 개시 전에 전입신고가 완료되어야 하며, 배당요구종기일까지 배당 요구를 해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 법원으로부터 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에는 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 의무가 생깁니다. 따라서 임차인의 대항력과 확정일자의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 할 수 있습니다.